大多数关于安省 HST 新政的报道都停在标题数字上：新建房最高退 13 万加元。但如果你今年就要交割，真正重要的部分往往被跳过了。这其实是两家不同政府机构分别负责的两笔退税，而且截至目前，两笔都还没法在网上申请。

如果你在 2027 年 3 月 31 日之前，在安省购买新建房、公寓，或者做楼花转让交易，这篇文章讲清楚这笔退税到底怎么真正落地，所有内容直接核对自 CRA 官方指引原文，而不是转述的简化版本。

两笔退税，两家政府

"最高13万"这个标题数字，其实是两个独立项目合计的结果，这两笔钱会同时发生，但由两家完全不同的机构分别管理：

项目覆盖内容上限负责机构
安省强化新房退税（ENHR）HST 中 8% 的省级部分8万加元加拿大税务局（CRA）
安省新房可负担性补贴（ONHAP）相当于 HST 中 5% 联邦部分的金额5万加元安省政府（直接发放）

房价在 100 万加元以下的，两笔都可以全额申领。100 万至 150 万之间，合计退税固定为 13 万加元。150 万至 185 万之间，金额会逐步递减；超过 185 万加元的，只能申请原有的标准退税（约 2.4 万加元）。适用条件是：买卖协议签订日期须在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间，且该房产是你本人或直系亲属的主要居所。

钱怎么到手：两条路径

路径一：建商在交割时直接抵扣。你把 ENHR 和 ONHAP 都"转让"给建商，建商在交割时直接从房款中扣除这笔金额。要这样做，你需要和建商共同填写 Form GST190（自建房用 GST191），连同安省附表 Form RC7190-ON（自建房用 RC7191-ON）。之后建商通过自己的 GST/HST 报税表申报，收回 ENHR 那部分；ONHAP 部分则是在你同意资料分享的前提下，由 CRA 把信息转交给安省政府后另行处理。

路径二：交割后自己申请。如果建商在交割时没有直接抵扣（在目前流程细节仍在完善的阶段，这种情况并不少见），你可以自己直接填写同样的表格（GST190/RC7190-ON，自建房用 GST191/RC7191-ON）提交申请，一般来说，自产权或占用权转移给你之日起，你有最多两年的时间提交。

几乎没人提到的关键细节：根据 CRA 官方说明原文，"目前这项退税无法电子申报，电子申报功能预计在 2026 年秋季开通。"在此之前，任何涉及安省 ENHR 的申请，都只能通过纸质表格邮寄，并附上支持文件。如果你现在正准备交割，要预留比一般 GST/HST 申报更长的处理时间。

ONHAP 的手续其实比大家以为的简单

我们见过不少客户把 ONHAP 想象成一个需要单独申请的项目，其实在通常情况下并不是这样：你只需要在同一张 GST190（或 GST191）表格上勾选一个同意选项，授权 CRA 把你的联系方式、银行信息及退税资料转交给安省政府，安省政府会自行发放 ONHAP。只有当你不同意这项资料分享时，才需要自己直接联系安省政府（Service Ontario）另行申请。

楼花转让交易的陷阱

楼花转让（assignment，即从原买家手上而不是直接从建商那里买下一套预售单位）在大多伦多地区的公寓市场很常见，而这次的强化退税有一条容易被忽略的特殊规则：原始买卖协议和转让协议，两者都必须在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间签订。如果原始建商买卖协议是在 2026 年 4 月 1 日之前签的（目前市面上大多数正在被转让的预售单位都是这种情况），那么即使你自己的转让协议本身正好落在这个窗口期内，这套单位也完全无法适用这项强化退税。核对原始协议的签订日期，不要想当然地以为一定适用。

审阅合同时值得特别留意的一条

CRA 的官方指引里还有一条连带责任条款：如果建商在交割时给了买家退税抵扣，而建商明知或理应知道买家实际上不符合资格，那么建商和买家须共同承担把这笔退税还给 CRA 的责任。实际操作中，这意味着如果买家对自己是否真的符合资格没有把握（比如买房是为了出租而不是自住），就不应该毫不多想地直接接受交割时的抵扣，而应该先确认自己是否真的符合条件。

去哪里找官方表格

常见问题

安省新建房 HST 退税是一笔退税还是两笔？

是两笔，分别由两家机构负责。ENHR 覆盖 8% 省级部分（最高 8万加元），由 CRA 负责；ONHAP 覆盖相当于 5% 联邦部分的金额（最高 5万加元），由安省政府直接负责。两者合计最高 13万加元。

ONHAP 需要单独申请吗？

不需要。你只需在同一张 GST190（或 GST191）表格上勾选同意选项，授权 CRA 把资料转交给安省政府，安省政府随后单独发放 ONHAP。只有不同意资料分享时，才需要自己直接联系安省政府。

退税申请可以网上提交吗？

目前还不行。涉及安省 ENHR 的申请目前无法电子提交，必须邮寄纸质表格及支持文件。CRA 表示电子申报功能预计 2026 年秋季开通。

如果建商在交割时没有直接抵扣这笔退税怎么办？

你可以交割后自行申请：填写 Form GST190 及 Form RC7190-ON（自建房用 GST191／RC7191-ON），连同支持文件一并邮寄。一般来说，自产权或占用权转移给你之日起，你有最多两年时间提交。

楼花转让（assignment）交易也适用这项退税吗？

只有当原始买卖合同和转让协议都在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间签订，才能适用。如果原始买卖合同签订日期早于 2026 年 4 月 1 日，即使转让协议本身落在窗口期内，这套房产也无法适用强化退税。

交割前该核对的事项

如果你现在正在交易新建房、公寓或楼花转让：请核对原始买卖合同（不只是你自己那份）的签订日期，直接向建商确认对方打算在交割时直接抵扣，还是留给你自己事后申请；如果是自己申请，要预留邮寄纸质申请所需的时间，而不是当作能立即网上提交处理。

AI 辅助生成内容。本文在人工智能协助下撰写，并经 Tang Law Professional Corporation 律师审核后发布。文中数据及事实已在发布前直接核对 CRA 及安省政府官方原始信源（见上方链接）。中文版为英文原文的翻译，如中英文表述有出入，以英文原文为准。
Tang Law 是位于多伦多的中英双语律师事务所，业务涵盖房地产、家事法、遗嘱与遗产等领域，为安大略省全境客户处理新建房及楼花转让交易。如您希望讨论自己的交割事宜，欢迎联系：[email protected] ｜ 647-580-6542。

本文就发布之日的联邦及安省税务与房地产规则提供一般性信息，不构成法律或税务意见，阅读本文不构成律师—委托人关系。退税资格取决于您的具体情况，请就您的情况咨询律师，涉及税务问题时另请咨询会计师。CRA 的指引可能随时调整，请在依据本文任何数字之前，直接向 CRA 或 Service Ontario 核实最新要求。