大多數關於安省 HST 新政的報道都停在標題數字上：新建房最高退 13 萬加元。真正重要的部分往往被跳過了。這其實是兩家不同政府機構分別負責的兩筆退稅，而且截至目前，兩筆都還沒法在網上申請，如果你今年就要過戶，這一點會直接影響你能不能按時拿到錢。

如果你在 2027 年 3 月 31 日之前，在安省購買新建房、公寓，或者做樓花轉讓交易，這篇文章講清楚這筆退稅到底怎麼真正落地，所有內容直接核對自 CRA 官方指引原文，而不是轉述的簡化版本。

兩筆退稅，兩家政府

"最高13萬"這個標題數字，其實是兩個獨立專案合計的結果，這兩筆錢會同時發生，但由兩家完全不同的機構分別管理：

專案覆蓋內容上限負責機構
安省強化新房退稅（ENHR）HST 中 8% 的省級部分8萬加元加拿大稅務局（CRA）
安省新房可負擔性補貼（ONHAP）相當於 HST 中 5% 聯邦部分的金額5萬加元安省政府（直接發放）

房價在 100 萬加元以下的，兩筆都可以全額申領。100 萬至 150 萬之間，合計退稅固定為 13 萬加元。150 萬至 185 萬之間，金額會逐步遞減；超過 185 萬加元的，只能申請原有的標準退稅（約 2.4 萬加元）。適用條件是：買賣協議簽訂日期須在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之間，且該房產是你本人或直系親屬的主要居所。

錢怎麼到手：兩條路徑

路徑一：建商在過戶時直接抵扣。你把 ENHR 和 ONHAP 都"轉讓"給建商，建商在過戶時直接從房款中扣除這筆金額。要這樣做，你需要和建商共同填寫 Form GST190（自建房用 GST191），連同安省附表 Form RC7190-ON（自建房用 RC7191-ON）。之後建商透過自己的 GST/HST 報稅表申報，收回 ENHR 那部分；ONHAP 部分則是在你同意資料分享的前提下，由 CRA 把資訊轉交給安省政府後另行處理。

路徑二：過戶後自己申請。如果建商在過戶時沒有直接抵扣（在目前流程細節仍在完善的階段，這種情況並不少見），你可以自己直接填寫同樣的表格（GST190/RC7190-ON，自建房用 GST191/RC7191-ON）提交申請，一般來說，自產權或佔用權轉移給你之日起，你有最多兩年的時間提交。

幾乎沒人提到的關鍵細節：根據 CRA 官方說明原文，"目前這項退稅無法電子申報，電子申報功能預計在 2026 年秋季開通。"在此之前，任何涉及安省 ENHR 的申請，都只能透過紙質表格郵寄，並附上支援文件。如果你現在正準備過戶，要預留比一般 GST/HST 申報更長的處理時間。

ONHAP 的手續其實比大家以為的簡單

我們見過不少客戶把 ONHAP 想象成一個需要單獨申請的專案，其實在通常情況下並不是這樣：你只需要在同一張 GST190（或 GST191）表格上勾選一個同意選項，授權 CRA 把你的聯絡方式、銀行資訊及退稅資料轉交給安省政府，安省政府會自行發放 ONHAP。只有當你不同意這項資料分享時，才需要自己直接聯絡安省政府（Service Ontario）另行申請。

樓花轉讓交易的陷阱

樓花轉讓（assignment，從原買家手上、而不是直接從建商那裡買下一套預售單位）在大多倫多地區的公寓市場很常見。這次的強化退稅有一條容易被忽略的規則：原始買賣協議和轉讓協議，兩者都必須在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之間簽訂。目前市面上大多數正在被轉讓的預售單位，原始建商買賣協議簽訂日期都早於 2026 年 4 月 1 日。這種情況下，就算你自己的轉讓協議正好落在視窗期內，這套單位也完全無法適用這項強化退稅，核對原始協議的日期，不要想當然。

買賣合同裡一條容易被忽略的條款

CRA 的官方指引裡還有一條連帶責任條款：如果建商在過戶時給了買家退稅抵扣，而建商明知或理應知道買家實際上不符合資格，那麼建商和買家須共同承擔把這筆退稅還給 CRA 的責任。實際操作中，這意味著如果買家對自己是否真的符合資格沒有把握（比如買房是為了出租而不是自住）就不應該毫不多想地直接接受過戶時的抵扣，而應該先確認自己是否真的符合條件。

去哪裡找官方表格

購房過戶時，除房價外還涉及土地轉讓稅、律師費、產權保險等費用。可使用計算機初步估算總成本。

使用購房過戶總成本計算機 → 查詢適用的退稅檔次 →

常見問題

安省新建房 HST 退稅是一筆退稅還是兩筆？

是兩筆，分別由兩家機構負責。ENHR 覆蓋 8% 省級部分（最高 8萬加元），由 CRA 負責；ONHAP 覆蓋相當於 5% 聯邦部分的金額（最高 5萬加元），由安省政府直接負責。兩者合計最高 13萬加元。

ONHAP 需要單獨申請嗎？

不需要。你只需在同一張 GST190（或 GST191）表格上勾選同意選項，授權 CRA 把資料轉交給安省政府，安省政府隨後單獨發放 ONHAP。只有不同意資料分享時，才需要自己直接聯絡安省政府。

退稅申請可以網上提交嗎？

目前還不行。涉及安省 ENHR 的申請目前無法電子提交，必須郵寄紙質表格及支援文件。CRA 表示電子申報功能預計 2026 年秋季開通。

如果建商在過戶時沒有直接抵扣這筆退稅怎麼辦？

你可以過戶後自行申請：填寫 Form GST190 及 Form RC7190-ON（自建房用 GST191／RC7191-ON），連同支援文件一併郵寄。一般來說，自產權或佔用權轉移給你之日起，你有最多兩年時間提交。

樓花轉讓（assignment）交易也適用這項退稅嗎？

只有當原始買賣合同和轉讓協議都在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之間簽訂，才能適用。如果原始買賣合同簽訂日期早於 2026 年 4 月 1 日，即使轉讓協議本身落在視窗期內，這套房產也無法適用強化退稅。

過戶前該核對的事項

如果你現在正在交易新建房、公寓或樓花轉讓：請核對原始買賣合同（不只是你自己那份）的簽訂日期，直接向建商確認對方打算在過戶時直接抵扣，還是留給你自己事後申請；如果是自己申請，要預留郵寄紙質申請所需的時間，而不是當作能立即網上提交處理。

AI 輔助生成內容。本文在人工智慧協助下撰寫，並經 Tang Law Professional Corporation 律師稽核後釋出。文中資料及事實已在釋出前直接核對 CRA 及安省政府官方原始信源（見上方連結）。中文版為英文原文的翻譯，如中英文表述有出入，以英文原文為準。
Tang Law 是位於多倫多的中英雙語律師事務所，業務涵蓋房地產、家事法、遺囑與遺產等領域，為安大略省全境客戶處理新建房及樓花轉讓交易。如您希望討論自己的過戶事宜，歡迎聯絡：[email protected] ｜ 647-580-6542。

本文就釋出之日的聯邦及安省稅務與房地產規則提供一般性資訊，不構成法律或稅務意見，閱讀本文不構成律師—委託人關係。退稅資格取決於您的具體情況，請就您的情況諮詢律師，涉及稅務問題時另請諮詢會計師。CRA 的指引可能隨時調整，請在依據本文任何數字之前，直接向 CRA 或 Service Ontario 核實最新要求。